Immobilien als Altersvorsorge

Immobilien gelten als eine der sichersten Formen der Altersvorsorge – doch viele Menschen zögern aus Unwissenheit oder Unsicherheit. Dabei ist der Einstieg einfacher als gedacht, wenn man die wichtigsten Regeln kennt: Ab einem Bruttogehalt von 4.000 Euro und mit dem richtigen Wissen lassen sich schon früh solide Renditen erzielen. 

Die Plattform klarvest erklärt, worauf es ankommt – von der richtigen Objektwahl bis zur steuerlichen Förderung – und warum es sich lohnt, vor dem 40. Lebensjahr zu starten.

Wir sprachen mit den Fachleuten von klarvest

Sie propagieren nicht selbst genutzte Immobilien als super Altersvorsorge. Doch ich lese bei Ihnen nichts von Kosten über den Kauf hinaus, Kosten, die eben nicht auf die Miete umzulegen sind. Mit welchen Kosten muss man als Investor auf einen Zeitraum von 30 Jahren rechnen?
klarvest:
Es gibt mehrere langfristige Kosten, die jeder Immobilieninvestor berücksichtigen sollte, und völlig zu Recht weisen gerade Erstinvestoren darauf hin, dass sich nicht alle Ausgaben auf Mieter umlegen lassen. Genau aus diesem Grund wurde der entsprechende Investitionsrechner entwickelt: Er berücksichtigt sämtliche relevanten, nicht umlagefähigen Kosten, die bei Wohnimmobilien über die gesamte Haltedauer anfallen. Über einen Anlagehorizont von rund 30 Jahren lassen sich diese Kosten in vier zentrale Bereiche einordnen. Einen wesentlichen Posten bildet die laufende Instandhaltung und Reparatur. Auch bei Neubauten fallen regelmäßig Aufwendungen für technische Prüfungen, kleinere Reparaturen sowie den Austausch von Verschleißteilen wie Haushaltsgeräten oder mechanischen Komponenten an. In der Praxis hat sich hierfür eine Planungsspanne von etwa 0,8 bis 1,4 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr etabliert, wobei dieser Wert mit zunehmendem Alter des Objekts moderat ansteigt.

Hinzu kommen Rücklagen für die Instandhaltung bei Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Teil des monatlichen Hausgelds fließt dauerhaft in die sogenannte Instandhaltungsrücklage, aus der größere gemeinschaftliche Maßnahmen wie Dach- oder Fassadensanierungen, der Austausch von Heizungsanlagen oder die Wartung von Aufzügen finanziert werden. Diese Beiträge bleiben unabhängig von der Vermietung stets die Verantwortung des Eigentümers. Darüber hinaus existieren laufende Kosten, die ebenfalls nicht auf Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen unter anderem Gebühren für die Haus- oder Mietverwaltung, Versicherungen wie die Vermieterhaftpflicht sowie bestimmte administrative oder servicebezogene Kosten. Ergänzt werden diese Aufwendungen durch finanzierungsbezogene Kosten, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen, etwa Zinszahlungen über die Laufzeit, mögliche Anschlussfinanzierungen sowie die einmaligen Kaufnebenkosten für Notar, Grundbucheintrag und Bankdienstleistungen. 

Unterm Strich gilt: Langfristige Kosten sind ein fester Bestandteil jeder Immobilieninvestition. Werden sie von Anfang an realistisch eingeplant, sind sie gut kalkulierbar, bleiben in einem überschaubaren Rahmen und bilden eine tragfähige Grundlage für eine solide, langfristig ausgerichtete Investitionsstrategie.

In 30 Jahren bleibt nicht alles wie neu. Mit welchen Kosten muss man für nicht auf die Miete umlagepflichtige Kosten rechnen?
klarvest:
Auch bei einer sorgfältig ausgewählten Immobilie müssen Investoren über einen Zeitraum von 30 Jahren mit nicht umlagefähigen Kosten planen – insbesondere für Instandhaltung, Reparaturen und die Immobilienverwaltung. Nichts bleibt dauerhaft im Neuzustand, und mit der Zeit erfordern technische Systeme wie Heizung, Sanitäranlagen oder Fenster regelmäßige Wartung oder Erneuerung. Am Beispiel einer typischen 50-Quadratmeter-Wohnung inklusive Stellplatz mit einem Kaufpreis von rund 262.000 Euro ergeben sich in unserem Modell folgende praxisnahe Planungsannahmen: In den ersten drei Jahren fallen keine zusätzlichen Kosten an, da diese Phase in der Regel von der Erstnutzung und dem Setzungszeitraum des Neubaus geprägt ist. Ab dem vierten Jahr steigen die Instandhaltungskosten schrittweise an, beginnend bei etwa 2,0 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr, zuzüglich der Kosten für die Immobilienverwaltung. Über den gesamten Betrachtungszeitraum von 30 Jahren summieren sich die Ausgaben für Immobilienverwaltung und Instandhaltungsrücklagen in unserem Beispiel auf rund 22.300 Euro. Diese vorsorgliche Budgetierung stellt sicher, dass die Immobilie dauerhaft in einem guten Zustand bleibt, die Mieteinnahmen gesichert werden und der langfristige Wert der Investition erhalten bleibt.

In Zentren wie Berlin oder München werden Sie zu diesem Preis keine Wohnung bekommen. Dazu kommen ja dann noch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Sollte man lieber in kleinere Städte ausweichen?
klarvest:
In Städten wie Berlin oder München sind die Kaufpreise tatsächlich deutlich höher, und zusätzliche Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren erhöhen den Gesamtaufwand. Das bedeutet jedoch nicht, dass Investitionen in diesen Städten unmöglich wären – vielmehr ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Rendite für Erstinvestoren oft weniger attraktiv. Aus diesem Grund haben viele erfahrene Anleger in den vergangenen Jahren verstärkt in mittelgroße Städte und starke Pendlergürtel diversifiziert: Standorte mit weiterhin robustem Bevölkerungswachstum, stabiler Beschäftigung und hoher Mietnachfrage, zugleich aber moderateren Preisen.

Gleichzeitig wäre es ein Fehler, „kleinere Stadt“ automatisch mit „hohem Risiko“ gleichzusetzen. Deutschland ist extrem heterogen. Einige Regionen – häufig strukturschwache Gebiete mit sinkender Bevölkerungszahl – weisen tatsächlich hohe Leerstandsquoten auf, und in einigen Fällen wurden ganze Wohnblöcke abgerissen, weil die langfristige Nachfrage schlicht fehlte. Doch diese Standorte sind nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt, noch handelt es sich um Regionen, in die rationale Investoren typischerweise Kapital lenken.

In vielen kleinen Städten abseits der Speckgürtel stehen aber tausende Wohnungen leer oder wurden und werden abgerissen. Dort eine Wohnung zu kaufen ist dann eine Fehlinvestition? 
klarvest:
Die zentrale Frage lautet nicht Großstadt versus Kleinstadt, sondern wirtschaftliche Fundamentaldaten. Investoren sollten sich auf Kommunen konzentrieren, die stabile oder wachsende Bevölkerungszahlen, starke Mietnachfrage, solide Kaufkraft und einen modernen Wohnungsbestand aufweisen – unabhängig davon, ob sie 50.000 oder 500.000 Einwohner haben. Gerade energieeffiziente Neubauten halten in solchen Lagen ihren Wert besonders gut, weil die Nachfrage zunehmend nicht nur vom Standort, sondern auch von der Erfüllung moderner energetischer Standards getrieben wird. Dieser Wandel in den Käuferpräferenzen ist strukturell und wird sich nach 2026 weiter verstärken.

Aus diesem Grund kann eine sorgfältig ausgewählte Wohnung in einer wachsenden mittelgroßen Stadt eine ausgewogenere Kombination aus Rendite, Stabilität und Erschwinglichkeit bieten als eine Einheit in einem gesättigten Top-Markt – ohne die Risiken jener schrumpfenden Regionen, in denen Leerstände strukturell verankert sind. Investoren, die mit dieser Unterscheidung an den Markt herangehen, können Portfolios aufbauen, die auch dann resilient bleiben, wenn einzelne Städte in den kommenden Jahrzehnten an Beliebtheit gewinnen oder verlieren.

Wenn ich heute eine Immobilie kaufe, wer kann ohne einen Blick in die Glaskugel sagen, was ich unter dem Strich dafür in 30 Jahren bekomme? Ich denke da an Standorte, die heute gefragt sind, aber schon in wenigen Jahren von einem Niedergang betroffen sind.
klarvest:
Niemand kann mit absoluter Sicherheit vorhersagen, welchen Wert eine einzelne Immobilie in 30 Jahren haben wird. Zu viele Einflussfaktoren spielen eine Rolle – darunter konjunkturelle Zyklen, Zinsentwicklungen, demografische Veränderungen oder Investitionen in die lokale Infrastruktur –, die sich jeweils unterschiedlich auf Immobilienpreise auswirken können. Unsere Prognosen stützen sich daher bewusst nicht auf optimistische Annahmen, sondern auf amtliche historische Daten und belastbare Markttrends, um eine konservative und realistische Ausgangsbasis zu schaffen. So sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Zwischen 2015 und 2023 legte der Hauspreisindex für Wohnimmobilien laut Statista um rund 49 Prozent zu. Für das Jahr 2025 wird aktuell ein jährliches Wachstum von etwa 3,2 bis 3,5 Prozent erwartet, wie Daten von Trading Economics zeigen.

Parallel dazu haben sich auch die Mietpreise für Neuvermietungen kontinuierlich erhöht, insbesondere bei modernen und energieeffizienten Wohnungen. Diese Entwicklung spiegelt eine anhaltend hohe Nachfrage auf Mieterseite wider und stärkt die langfristige Attraktivität solcher Investments, wie Marktanalysen von JLL belegen. Verschärft wird diese Dynamik durch die grundlegenden Angebots- und Nachfrageverhältnisse: In vielen Regionen besteht weiterhin ein struktureller Mangel an hochwertigem Wohnraum, vor allem im energieeffizienten Segment. Urbanisierung und Bevölkerungsentwicklung sprechen dafür, dass die Nachfrage nach gut gelegenen und qualitativ hochwertigen Immobilien auch langfristig bestehen bleibt, sodass ein vollständiger Wertverlust solcher Objekte äußerst unwahrscheinlich ist. Auf Basis dieser Rahmenbedingungen modellieren wir ein vorsichtiges Durchschnittsszenario für die Entwicklung von Immobilienwerten und Mieteinnahmen. Investoren, die alternative Annahmen prüfen möchten,  etwa geringeres Wachstum, regionale Unterschiede oder unterschiedliche konjunkturelle Szenarien, können dies jederzeit über den Rechner unserer Plattform tun.

Welchen persönlichen Aufwand habe ich mit der Verwaltung, aber auch mit anderen Aufgaben bei nicht selbst genutzten Immobilien?
klarvest:
Die Verwaltung einer nicht selbst genutzten Immobilie erfordert grundsätzlich Aufmerksamkeit und Organisation, der persönliche Aufwand lässt sich jedoch durch professionelle Unterstützung deutlich reduzieren. Zu den typischen Aufgaben zählen die Kommunikation mit Mietern, der Einzug der Miete, die Koordination von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Einhaltung gesetzlicher und lokaler Vorgaben. Viele Investoren arbeiten daher mit professionellen Haus- und Mietverwaltungen zusammen, die das operative Tagesgeschäft übernehmen. Dazu gehören unter anderem die Bearbeitung von Mieteranfragen, die Organisation kleinerer Reparaturen sowie die administrative Verwaltung und Dokumentation. Die Rolle des Investors beschränkt sich in diesem Modell überwiegend auf eine überwachende Funktion, etwa die Prüfung von Abrechnungen und Berichten, die Freigabe größerer Ausgaben und grundlegende strategische Entscheidungen. Auf diese Weise können auch Investoren mit begrenzter Zeit oder wenig Erfahrung eine vermietete Immobilie effizient führen und gleichzeitig von langfristigen Mieteinnahmen und Wertsteigerungen profitieren, ohne in das operative Tagesgeschäft eingebunden zu sein.

Was macht mehr Sinn, eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie zu erwerben?
klarvest:
Wohnimmobilien bieten in der Regel planbarere Cashflows und einen deutlich größeren Kreis potenzieller Mieter, was sie zu einer verlässlichen Anlageform für den langfristigen Vermögensaufbau und insbesondere für die Altersvorsorge macht. Gewerbeimmobilien können zwar höhere Renditen erzielen, sind jedoch häufig stärkeren Marktschwankungen ausgesetzt, weisen längere Leerstandszeiten auf und erfordern eine deutlich komplexere Verwaltung. Für Investoren, die auf stabile, risikoärmere Erträge setzen und eine gut kalkulierbare Einnahmestruktur bevorzugen, sind Wohnimmobilien daher meist die einfachere und solidere Wahl.

Sehen Sie die Möglichkeit, sich zum Beispiel auch an der Finanzierung von militärischen Immobilien wie Kasernen – die ja dringend gebraucht werden – zu beteiligen?
klarvest:
Unsere Expertise und unser Fokus liegen ausschließlich auf Wohnimmobilien. Im Bereich militärischer Immobilien oder spezialisierter Gewerbeimmobilien sind wir nicht tätig und können hierzu keine fundierte Beratung anbieten. Investoren, die sich für solche Anlageklassen interessieren, sollten sich an spezialisierte Fonds oder Institutionen wenden, die direkt mit staatlichen oder verteidigungsnahen Projekten arbeiten.

Wie hoch sind unter dem Strich nach 30 Jahren die Rendite, also mein Rentenzuschlag beim Kauf von nicht selbst genutzten Immobilien und wer garantiert mir die?
klarvest:
Die tatsächliche Rendite einer nicht selbst genutzten Wohnimmobilie über einen Zeitraum von 30 Jahren kann nicht garantiert werden. Niemand kann die Zukunft mit absoluter Sicherheit vorhersagen, da die Entwicklung von zahlreichen Faktoren abhängt, darunter die lokale Marktentwicklung, das Zinsniveau, die Mietnachfrage, die Inflation, Instandhaltungsaufwendungen sowie steuerliche Rahmenbedingungen. Was wir hingegen liefern können, sind fundierte, datenbasierte Szenarien. Historische Entwicklungen des deutschen Wohnimmobilienmarkts zeigen eine langfristige Stabilität und kontinuierliches Wachstum. So sind die Mieten in vielen urbanen Regionen im Durchschnitt um etwa zwei bis drei Prozent pro Jahr gestiegen, und auch die Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien haben über Jahrzehnte hinweg kontinuierlich zugelegt (Quelle: Statistisches Bundesamt). Auf Basis dieser Durchschnittswerte kann eine heute erworbene Wohnimmobilie langfristig einen spürbaren Beitrag zur Altersvorsorge leisten, wobei die tatsächlichen Ergebnisse im Einzelfall selbstverständlich variieren.

Investoren haben die Möglichkeit, ihre eigenen Annahmen zu steuern und unterschiedliche Szenarien durchzuspielen, um die mögliche Bandbreite der Ergebnisse zu verstehen. Genau dafür wurden Instrumente wie unser Investitionsrechner entwickelt: Er stellt Cashflows, Finanzierungskosten, Steuern, Instandhaltung und erwartete Wertentwicklung transparent dar und ermöglicht es, sowohl konservative als auch optimistischere Szenarien zu analysieren.

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